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LA VIOLATION DU DROIT DE PROPRIETE : L’ACTION EN EMPIETEMENT

L’empiétement consiste en une extension d’une construction d’une propriété voisine (parcelle) qui déborde sur un « fonds » qui n’appartient pas au propriétaire de la construction. La sanction de l’empiétement est la démolition de la construction qui empiète.

Sont totalement indifférents l’importance de l’empiétement ainsi que la bonne ou la mauvaise foi du constructeur.

La Cour de Cassation a jugé que la défense du droit de propriété contre un empiétement ne dégénère en abus de droit.

La Jurisprudence est très stricte et très favorable à la victime de l’empiètement puisqu’elle lui permet au demandeur d’obtenir la démolition sans même avoir à démontrer l’existence d’un préjudice.

La Cour de Cassation a posé le principe qu’il ne faut pas rechercher si la condamnation à démolir est une mesure disproportionnée au regard de l'empiètement

Ainsi un défendeur ne peut pas opposer avec succès au demandeur que la démolition est une mesure disproportionnée au regard du caractère minime de l’empiètement.

Eric LENARD est avocat au Barreau de Paris spécialisé dans les contentieux liés aux ventes immobilières.

Son cabinet est situé dans le 17^ème arrondissement de Paris près de la porte Maillot.

Vous pouvez le contacter quelle que soit votre problématique :

Contact 01 70 72 67 35

Il arrive fréquemment que des problèmes surgissent après la signature de la promesse de vente et que dans certaines situations le vendeur refuse de signer l’acte de vente pour des motifs qui lui sont propres.

Dans ces conditions l’acquéreur peut souhaiter que la vente se réalise malgré le refus du vendeur et dès lors il peut assigner en vente forcée.  

L’objet d’une action en vente forcée est de faire constater par le Tribunal un accord sur la chose et le prix entre l’acquéreur et le vendeur et de voir juger que compte tenu de cet accord la vente est parfaite nonobstant le refus du vendeur de signer l’acte de vente.

En cas de succès de l’action, l’acquéreur peut obtenir du Tribunal qu’il condamne sous astreinte le vendeur à signer l’acte de vente et s’il ne s’exécute pas que le jugement vaille acte de vente.

Il est possible de faire publier l’assignation à la conservation des hypothèques.

Cette initiative a pour mérite de bloquer la vente puisque la publication aura pour conséquence d’informer les tiers de l’existence du contentieux sur la vente de ce bien et d’empêcher que le vendeur ne tente de vendre à un tiers le bien objet de l’instance.

Toutefois la publication est une décision lourde de conséquences puisqu’en cas d’échec de l’action de l’acquéreur et en cas de publication, les Tribunaux condamnent souvent les demandeurs à radier leur publication sous astreinte.

L’action en vente forcée est une procédure complexe et qui nécessite d‘être accompagné par un professionnel qui la maîtrise.  

Eric LENARD est avocat au Barreau de Paris spécialisé dans les contentieux liés aux ventes immobilières.

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Le principe est que la clause d’exonération de garantie des vices cachés incluse dans les actes de vente ne bénéficie pas au vendeur professionnel considéré comme ayant toujours connaissance du vice du bien vendu.

Un débat récurent en matière de vices cachés a trait à la qualité de professionnel du vendeur et des limites de son domaine de compétence : celui-ci conditionne  la possibilité de faire jour sa garantie si le vice ne relève nullement de sa compétence technique.

Récemment en juin 2022, la Cour de Cassation a jugé que le vendeur professionnel est « tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés »

Cela signifie concrètement que le vendeur dès lors qu’il est considéré comme professionnel est réputé connaître tous les vices affectant le bien vendu même si ceux-ci ne relèvent nullement de son domaine de compétence. En l’occurrence le vendeur était maçon et les désordres trouvaient leur cause dans des domaines relevant de la compétence d’un géotechnicien.

Eric LENARD est avocat au Barreau de Paris spécialisé dans les vices cachés immobiliers.

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Après l’acquisition d’une maison qui parfois a coûté beaucoup d’argent de mauvaises surprises peuvent commencer et l’absence d’isolation thermique peut en faire partie.

Celle-ci peut faire partie des informations qui étaient connues du vendeur et qu’il a caché ou passé sous silence au moment de la vente.

Une des conditions pour pouvoir agir contre son vendeur sur le fondement du vice caché est de démontrer que le vice rend le bien impropre à sa destination.

Récemment la Cour de cassation a jugé que l’absence d’isolation thermique rend le bien impropre à sa destination.

Ainsi une action peut être engagée contre le vendeur.

Eric Lenard est avocat au barreau de Paris spécialisée dans les problématiques de vice caché et de contentieux liés au vente immobilière.

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Une action sur le fondement des vices cachés doit être introduite par le demandeur dans un délai de deux ans suivant la découverte du vice.

L’action au fond devant le Tribunal est souvent précédée d’une demande d’expertise judiciaire.

La durée de  l’expertise peut être plus ou moins longue mais dure rarement mois=ns d’une année et demie.

Or une question pratique récurrente se pose fréquemment : le délai de 2 ans pour agir est-il interrompu par l’expertise judiciaire ?

La cour de Cassation répond à cette question en précisant que la prescription est interrompue par l’introduction d’une demande en justice demeure.

L’effet interruptif commence de la délivrance de l’assignation jusqu’à la date de l’ordonnance désignant l’expert.

Or la Cour de cassation considère qu’en matière de vice caché le délai est interrompu par l’assignation en référé-expertise jusqu’à l’ordonnance de désignation d’un expert judiciaire mais que l’expertise ne suspend pas le délai.

Ainsi pratiquement si aucun nouvel acte interruptif n’intervient dans le délai de deux ans à compter de la date de la désignation de l’expert le demandeur se trouve forclos pour agir au fond sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Civ. 3^e, 5 janv. 2022, n° 20-22.670

En pratique cela signifie que l’expertise judiciaire ne suspend pas le délai de prescription.

La cour d'appel de Paris a validé le plafonnement des indemnités prud'homales (« barème Macron ») dans une affaire de licenciement abusif, sans exclure la possibilité d'y déroger au cas par cas, selon un arrêt obtenu mardi par l'AFP.

À LIRE AUSSI : Prud'hommes : le plafond des indemnités menacé

Depuis la réforme du code du travail fin 2017, ces dommages et intérêts (hors licenciement pour harcèlement ou discrimination) sont plafonnés entre un et vingt mois de salaire brut, en fonction de l'ancienneté, ce qui n'était pas le cas avant. Mais plusieurs conseils de prud'hommes ont jugé que ce barème devait être écarté, car contraire aux conventions internationales sur l'indemnisation « adéquate » due à un salarié licencié.

Dans cet arrêt rendu le 18 septembre concernant le licenciement d'un salarié qui n'avait qu'un an d'ancienneté, la Cour estime que « la réparation prévue à hauteur de deux mois par le barème constitue une réparation du préjudice adéquate et appropriée à la situation d'espèce », comme le réclament à la fois la convention de l'OIT et la Charte sociale européenne qui « s'imposent aux juridictions françaises ». « En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au barème réglementaire et de considérer ledit barème contraire aux conventions précitées », conclut la Cour qui se prononçait pour la première fois sur le barème, vivement contesté par les syndicats. Mais, pour Maître Eric Lenard, avocat du salarié licencié, « la formule 'en l'espèce' sous-entend a contrario que, pour un cas différent, il serait possible de déroger au barème ».

Dans un avis beaucoup plus étayé la semaine dernière, la cour d'appel de Reims, tout en reconnaissant la conformité du barème aux conventions internationales, s'était également donné la possibilité de s'en écarter si le salarié démontrait que son préjudice était supérieur. Pour Maître Lenard, même si l'arrêt de Paris est plus elliptique, les deux décisions vont dans le même sens, celui d'une application du barème « au cas par cas » et non pas automatique comme le voudraient le gouvernement et le patronat.

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La cour d'appel de Paris doit rendre le 30 octobre un arrêt dans une autre affaire. En juillet, dans un avis général, la Cour de cassation avait jugé ce barème « compatible » avec les conventions internationales.

Par Le Figaro avec AFP

La Cour a validé dans un cas précis le plafonnement des indemnités prud'homales, mais a ouvert la porte à une contestation future dans d'autres affaires.
La cour d'appel de Paris a validé mardi le plafonnement des indemnités prud'homales ("barème Macron") dans une affaire de licenciement abusif, sans exclure la possibilité d'y déroger au cas par cas. 

Depuis la réforme du Code du travail fin 2017, ces dommages et intérêts (hors licenciement pour harcèlement ou discrimination) sont plafonnés entre un et vingt mois de salaire brut, en fonction de l'ancienneté, ce qui n'était pas le cas avant. 

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Mais plusieurs conseils de prud'hommes ont jugé que ce barème devait être écarté, car contraire aux conventions internationales sur l'indemnisation "adéquate" due à un salarié licencié.  

"Une réparation adéquate et appropriée"

Dans cet arrêt rendu le 18 septembre concernant le licenciement d'un salarié qui n'avait qu'un an d'ancienneté, la Cour estime que "la réparation prévue à hauteur de deux mois par le barème constitue une réparation du préjudice adéquate et appropriée à la situation d'espèce", comme le réclament à la fois la convention de l'OIT et la Charte sociale européenne qui "s'imposent aux juridictions françaises". 

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"En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au barème réglementaire et de considérer ledit barème contraire aux conventions précitées", conclut la Cour qui se prononçait pour la première fois sur le barème, vivement contesté par les syndicats. 

Mais, pour M Eric Lenard, avocat du salarié licencié, "la formule 'en l'espèce' sous-entend a contrario que, pour un cas différent, il serait possible de déroger au barème". 

Pas d'automaticité du barème

Dans un avis beaucoup plus étayé la semaine dernière, la cour d'appel de Reims, tout en reconnaissant la conformité du barème aux conventions internationales, s'était également donné la possibilité de s'en écarter si le salarié démontrait que son préjudice était supérieur. 

LIRE AUSSI >> "L'entreprise n'a pas les moyens de payer à la salariée ce qu'elle lui doit" 

Pour Me Lenard, même si l'arrêt de Paris est plus elliptique, les deux décisions vont dans le même sens, celui d'une application du barème "au cas par cas" et non pas automatique comme le voudraient le gouvernement et le patronat. 

La cour d'appel de Paris doit rendre le 30 octobre un arrêt dans une autre affaire. En juillet, dans un avis général, la Cour de cassation avait jugé ce barème "compatible" avec les conventions internationales. 

Par LEXPRESS.fr avec AFP

Le 16 mars 2020, le président de la République annonçait, entre autres, que « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ». À la suite de cette annonce, de nombreux locataires se sont alors précipités vers leurs bailleurs pour leur annoncer la suspension du paiement des loyers commerciaux.

Depuis aucune précision sur ce que le mot « suspendu » signifiait concrètement.

Avec la publication de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 (JO du 26 mars, texte 37) les choses sont devenues plus claires, mais on est à des années-lumière de ce que les locataires avaient peut-être précipitamment et naïvement espéré. 

I – La notion de report des loyers a totalement disparu...

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 énonce que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité ne « peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Concrètement, cela signifie seulement qu’il est impossible pour un bailleur de faire sanctionner le défaut de paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire par l’acquisition de la clause résolutoire…

En d’autres termes, les loyers et charges sont toujours dus et pourraient même faire l’objet d’une action en paiement, seule la possibilité de faire jouer la clause résolutoire est devenue impossible.

Il était bien sûr impossible de décider une annulation des loyers et charges, mais une mesure seulement de report aurait peut-être été plus efficace et pas seulement une impossibilité de mettre en jeu la clause résolutoire.

II - ...et concernant les bénéficiaires de la mesure, leur nombre a fondu comme neige au soleil

Les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures sont :  « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » et (sous réserve de la production d’une attestation de l’un des mandataires de justice) et « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ».

L’ordonnance n°2020-317 précise que le fonds de solidarité créé pour une durée de trois mois a pour objet « le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du Covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

C’est un décret qui déterminera les critères d’éligibilité à ces dispositions et surtout « les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».

En attendant la publication de ce décret, les commentateurs se réfèrent au dossier de presse du gouvernement consacré au fonds de solidarité, publié le 25 mars 2020. Il y est précisé qu’il s’agit d’un fonds créé par l’État et les régions pour prévenir la cessation d’activité des :

• très petites entreprises (TPE), 
• micro entrepreneurs, 
• indépendants et professions libérales, 

avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €, particulièrement touchés par les conséquences économiques du Covid-19. Il s’agit d’entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.

Nous sommes donc très loin de ce qui avait été annoncé par le Président de la République : les loyers ne sont pas suspendus et les conditions pour bénéficier du report sont finalement assez réduites. 

Le résultat concret de cette mesure risque d’être une multiplication des actions en paiement de loyers après la sortie de crise. Ce sera donc aux juridictions saisies de trouver une solution à ces multiples situations. Les délais de paiement étaient déjà largement accordés, ils le seront surement encore plus. 

Un vice n’est pas caché et donc apparent celui qu'un « homme de diligence moyenne » (ce qu’on appelait avant le bon père de famille auparavant) aurait pu découvrir en « en procédant à des vérifications élémentaires » ou « par un examen attentif »

Ainsi dès lors que l’acheteur d’un bien immobilier a agi avec une certaine légèreté en ne procédant pas à des vérifications élémentaires - qu’un homme de diligence moyenne aurait faites - le vice n’est plus caché.
Tel est le cas par exemple lorsque l’acquéreur ignore délibérément un élément connu de tous tel que la pollution d’un terrain :

(Cass 3ème Civ 10 septembre 2008 n°07.170.86 : les photographies produites, anciennes, montraient que le terrain servait depuis plusieurs dizaines d'années avant l'acquisition par la commune de Marseille de dépôt de ferrailles et matériaux industriels divers, y compris quantité de bidons métalliques vides pouvant avoir contenu divers liquides et huiles, et qu'il était de notoriété publique que ce terrain avait servi depuis 1945 de déchetterie de ferrailles diverses destinées à la récupération industrielle, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui n'était pas demandée, en a souverainement déduit, sans violer l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la commune de Marseille, qui avait acquis le terrain en état de "friche industrielle", ne pouvait ignorer qu'il était sérieusement pollué ;)

Mais aussi le mauvais état de l’étanchéité de la toiture :

(Cass 3ᵉ Civ 21 mars 2019, n° 18-12.604 « il ressortait du rapport d’expertise que les problèmes existant sur la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles ; »

Mais un défaut apparent connu de l’acheteur peut tout de même être un vice caché lorsque les acquéreurs n'ont pas eu connaissance de ce vice dans toute son ampleur :

(Cass. 3e civ., 15 mars 2011, no 10-15.174 : « Si l’acheteur avait constaté que le parement intérieur des murs côté talus était humide, l’expert judiciaire avait noté qu’il n’était pas qualifié pour appréhender le lien entre la disposition des lieux à l’arrière de la façade et l’humidité intérieure ainsi que la gravité du phénomène, la présence d’humidité dans un immeuble ancien ne pouvant, pour des acheteurs normalement diligents, laisser présager la venue d’eau au sol à l’intérieur de la maison, la cour d’appel en a souverainement déduit l’existence d’un vice caché ») 

En réalité concernant la protection de l’acquéreur la frontière se situe entre le comportement d’une personne normalement soucieuse de ses intérêts et qui examine le bien objet de la vente avec un peu de sérieux et celui d’une personne qui n’effectuera pas ses investigations minimum.

La Jurisprudence n’impose pas que l’acquéreur, un homme normalement soucieux de ses intérêts- procède à des investigations particulières. 

(Cass. 3ᵉ civ. 10-9-2013 n° 12-22.844 :  « Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;)

De même on ne peut pas reprocher à l’acquéreur de ne pas s’être fait assister par un professionnel pour connaître l'état réel de l'immeuble.

(Cass. 3e civ. 3-11-2011 n° 10-21.052 :  Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ;)

Dans les actes de vente immobiliers est souvent insérée une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Cette clause a pour objet d’exclure toute action de l’acheteur contre le vendeur dans le cas de la découverte d’un vice caché par l’acquéreur après la vente.

Cette clause ne peut pas être invoquée par un vendeur professionnel, puisqu’il est présumé de mauvaise foi, ce qui a comme conséquence juridique qu’il est considéré comme ayant eu connaissance du vice caché.

Ont été considérés comme vendeurs professionnels dans le cas de vente immobilier :

En réalité, un des critères dégagés par la jurisprudence est celui du vendeur qui vend dans le cadre d’une activité commerciale ou spéculative en opposition avec le particulier et même une SCI qui vend de façon ponctuelle sa résidence secondaire ou principale. On soulignera toutefois que c’est à l’acheteur de rapporter la preuve de la connaissance du vice caché par le vendeur. 
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La crise sanitaire survenue au mois de mars et les mesures de confinement ont tout de suite mis en évidence la problématique du paiement des loyers par le locataire commercial.

À l’époque certains se sont interrogés sur la possibilité de ne pas payer les loyers sur le fondement de la Force majeure ou de l’imprévision.

Saisie d’une demande à jour fixe d’un locataire ayant pour objet de se voir autoriser à suspendre le paiement de ses loyers le Tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement du 10 juillet 2020 aux termes de laquelle il déboutait le locataire et plaçait le sujet sur le terrain de la bonne foi.

Il motive sa décision sur le terrain de l’exécution de bonne foi du bail et retient au visa de l’article 1104 que :
 

Le Tribunal retient ensuite :
 

Le Juge des référés a aussi rejeté la demande de délai de paiement formulée par le locataire au motif qu’il ne justifie pas être dans la nécessité d'obtenir des délais de paiements pour régler sa dette et qu’il avait
 

Dans deux décisions du 26 octobre 2020 le Juge des référés statuait sur la demande d’un  bailleur ayant pour objet la condamnation de son locataire à payer les loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020 c’est-à-dire en pleine période de confinement.

Le Juge des référés a rejeté les demandes du locataire fondées sur la force majeure et la théorie des risques.

Il rappelle que l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer.

Il retient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance des locaux, le contexte sanitaire ne lui étant pas imputable.

La saga sur le paiement des loyers commerciaux continue.

En juillet et octobre 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a placé le sujet du paiement des loyers par le locataire commercial pendant la crise sanitaire sur le terrain de l’exécution de bonne foi des conventions rejetant les demandes de suspension de paiement des loyers des locataires fondées sur la force majeure, l’obligation de délivrance du bailleur.

Le Juge des référés du Tribunal de Commerce de Paris a rendu une ordonnance le 12 décembre 2020 dans la droite ligne des décisions rendues par le Tribunal judiciaire de Paris.

Il a d’abord rejeté les demandes de suspension de paiement du locataire fondées sur la force majeure, la perte de la chose louée et l’imprévision et conformément à ce qu’avait décidé le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a centré la discussion sur la bonne foi... pour débouter le locataire !

Après avoir estimé que « seul doit être examiné le principe de bonne foi qui doit présider à l’exécution d’un contrat » le Juge des référés a rejeté le locataire de sa demande en retenant que :
 

• Bien que très minoré par rapport à la même période de l’année précédente, le chiffre d’affaires réalisé par le locataire pendant la période du 1° confinement a été 6 fois supérieur au coût du loyer,
• Le bailleur justifie avoir dès le 9 juin 2020 proposé au locataire l’étalement des loyers pour la période du 14 mars au 10 mai 2020, proposition à laquelle il n’a pas été donné suite,
• Le locataire, interrogée à l’audience, est restée taisante sur une éventuelle assurance « perte d’exploitation » ainsi que l’obtention d’un prêt PGE auquel elle était normalement éligible,
• Elle ne produit aucune situation de trésorerie, ».
• Malgré une reprise générale de l’activité économique au sortir de cette période elle a persisté à ne pas payer les loyers
• Sa proposition d’échelonnement du paiement du loyer sur 24 mois est irréaliste au regard de la durée du bail qui n’est que de 6 mois »
• Il en ressort que MMS DIFFUSION échoue à démontrer sa bonne foi et qu’un trouble manifestement illicite est constaté qu’il convient de faire cesser. »

Ce qu’il faut en retenir est très simple : le locataire ne pouvait pas prétendre à voir reconnaître sa bonne foi compte tenu de deux éléments qui ont au contraire caractérisé le contraire de sa bonne foi

• il a persisté à ne pas payer le loyer alors que le confinement avait pris fin
• et sa proposition d’échelonnement du loyer était totalement irréaliste la proposition de paiement était supérieure à la durée du bail.

En tout cas il ressort de l’ensemble de ces décisions que c’est réellement la bonne foi des parties qui est actuellement le critère déterminant pour la suspension et/ou l’échelonnement du paiement des loyers et aussi la condamnation à paiement du locataire.

Une personne achète un local à usage commercial et après l’acquisition constate la présence de termites alors que l’état parasitaire n’en avait pas décelé dans les lieux vendus.

L’acheteur agit contre le vendeur sur le fondement des vices cachés et agit aussi dans la même instance en responsabilité contre le diagnostiqueur.

La Cour d’appel de Poitiers, a rejeté la demande dirigée contre le vendeur sur le fondement des vices cachés en revanche, elle retient la responsabilité du diagnostiqueur, mais limite ses conséquences aux seuls frais de traitement contre les insectes.

L’acheteur forme un pourvoi devant la cour de Cassation.

Il soutient devant la Cour que le vendeur connaissait l’existence des termites dans le local puisque certains endroits avaient été rendus inaccessibles par la présence de panneaux en bois posés sous la moquette.

La Cour d’appel de Poitiers avait jugé que le vice ne présentait aucun caractère caché, car l’acheteur avait choisi d’acquérir le bien pour le rénover alors qu’elle savait qu’il y avait de nombreuses traces d’infestations des éléments en bois de l’immeuble et des risques de nouvelles infestations.

Or le diagnostiqueur avait relevé que, dans son rapport du 9 mars 2010 il y avait uniquement des traces d’infestation sans présence d’insectes, mais toutefois un risque de réinfestation si le bâtiment ne bénéficiait plus de protection.

Dans la mesure où il existait une clause d’exclusion de garantie dans l’acte de vente, la Cour de Cassation a retenu concernant la garantie des vendeurs :

« Que rien ne démontrait la connaissance, par les vendeurs, avant la vente, de la présence effective des termites, qu'un professionnel n'avait pas su détecter, et qu'il n'était pas prouvé que des panneaux d'aggloméré avaient été disposés sur les parquets du premier étage pour masquer leur infestation par les termites ; »

Elle estime donc que la mauvaise foi des vendeurs n’est pas rapportée.

Concernant le diagnostiqueur la Cour d’appel avait reconnu sa responsabilité, mais avait limité les conséquences financières au seul coût de la désinfestation.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la Cour et a estimé que le préjudice ne pouvait pas se limiter à la présence des insectes, mais que le diagnostiqueur devait indemniser l’ensemble des préjudices liés à la présence de termites.

L’opinion répandue est qu’une offre au prix demandé suffit à rendre la vente parfaite au motif qu’il y aurait un accord sur la chose et le prix. 

En réalité, c'est juridiquement totalement faux.

Une offre au prix de l’annonce ne suffit pas à former la vente.

En effet, le propriétaire a toujours la possibilité d’accepter ou de refuser cette offre.

La justification se trouve dans le fait que le propriétaire en confiant un mandat de vente à l’agent immobilier lui a seulement confié la mission de mettre en vente le bien, mais pas l’autorisation d’accepter une offre ou de conclure la vente. 

Par conséquent, une offre d’un bien immobilier au prix de l’annonce ne suffit pas à former la vente faute d’acceptation formelle du vendeur. (Cass 3ᵉ Civ 12 février 2008, n° 06-21.709)