Le caractère caché du vice dans la vente immobilière : l’acheteur un homme de diligence moyenne

Un vice n’est pas caché et donc apparent celui qu'un « homme de diligence moyenne » (ce qu’on appelait avant le bon père de famille auparavant) aurait pu découvrir en « en procédant à des vérifications élémentaires » ou « par un examen attentif »

Ainsi dès lors que l’acheteur d’un bien immobilier a agi avec une certaine légèreté en ne procédant pas à des vérifications élémentaires - qu’un homme de diligence moyenne aurait faites - le vice n’est plus caché.
Tel est le cas par exemple lorsque l’acquéreur ignore délibérément un élément connu de tous tel que la pollution d’un terrain :

(Cass 3ème Civ 10 septembre 2008 n°07.170.86 : les photographies produites, anciennes, montraient que le terrain servait depuis plusieurs dizaines d'années avant l'acquisition par la commune de Marseille de dépôt de ferrailles et matériaux industriels divers, y compris quantité de bidons métalliques vides pouvant avoir contenu divers liquides et huiles, et qu'il était de notoriété publique que ce terrain avait servi depuis 1945 de déchetterie de ferrailles diverses destinées à la récupération industrielle, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui n'était pas demandée, en a souverainement déduit, sans violer l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la commune de Marseille, qui avait acquis le terrain en état de "friche industrielle", ne pouvait ignorer qu'il était sérieusement pollué ;)

Mais aussi le mauvais état de l’étanchéité de la toiture :

(Cass 3ᵉ Civ 21 mars 2019, n° 18-12.604 « il ressortait du rapport d’expertise que les problèmes existant sur la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles ; »

Mais un défaut apparent connu de l’acheteur peut tout de même être un vice caché lorsque les acquéreurs n'ont pas eu connaissance de ce vice dans toute son ampleur :

(Cass. 3e civ., 15 mars 2011, no 10-15.174 : « Si l’acheteur avait constaté que le parement intérieur des murs côté talus était humide, l’expert judiciaire avait noté qu’il n’était pas qualifié pour appréhender le lien entre la disposition des lieux à l’arrière de la façade et l’humidité intérieure ainsi que la gravité du phénomène, la présence d’humidité dans un immeuble ancien ne pouvant, pour des acheteurs normalement diligents, laisser présager la venue d’eau au sol à l’intérieur de la maison, la cour d’appel en a souverainement déduit l’existence d’un vice caché ») 

En réalité concernant la protection de l’acquéreur la frontière se situe entre le comportement d’une personne normalement soucieuse de ses intérêts et qui examine le bien objet de la vente avec un peu de sérieux et celui d’une personne qui n’effectuera pas ses investigations minimum.

La Jurisprudence n’impose pas que l’acquéreur, un homme normalement soucieux de ses intérêts- procède à des investigations particulières. 

(Cass. 3ᵉ civ. 10-9-2013 n° 12-22.844 :  « Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;)

De même on ne peut pas reprocher à l’acquéreur de ne pas s’être fait assister par un professionnel pour connaître l'état réel de l'immeuble.

(Cass. 3e civ. 3-11-2011 n° 10-21.052 :  Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ;)