Paiement des loyers commerciaux et Covid-19

Le 16 mars 2020, le président de la République annonçait, entre autres, que « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ». À la suite de cette annonce, de nombreux locataires se sont alors précipités vers leurs bailleurs pour leur annoncer la suspension du paiement des loyers commerciaux.

Depuis aucune précision sur ce que le mot « suspendu » signifiait concrètement.

Avec la publication de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 (JO du 26 mars, texte 37) les choses sont devenues plus claires, mais on est à des années-lumière de ce que les locataires avaient peut-être précipitamment et naïvement espéré. 

I – La notion de report des loyers a totalement disparu...

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 énonce que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité ne « peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Concrètement, cela signifie seulement qu’il est impossible pour un bailleur de faire sanctionner le défaut de paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire par l’acquisition de la clause résolutoire…

En d’autres termes, les loyers et charges sont toujours dus et pourraient même faire l’objet d’une action en paiement, seule la possibilité de faire jouer la clause résolutoire est devenue impossible.

Il était bien sûr impossible de décider une annulation des loyers et charges, mais une mesure seulement de report aurait peut-être été plus efficace et pas seulement une impossibilité de mettre en jeu la clause résolutoire.

II - ...et concernant les bénéficiaires de la mesure, leur nombre a fondu comme neige au soleil

Les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures sont :  « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » et (sous réserve de la production d’une attestation de l’un des mandataires de justice) et « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ».

L’ordonnance n°2020-317 précise que le fonds de solidarité créé pour une durée de trois mois a pour objet « le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du Covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

C’est un décret qui déterminera les critères d’éligibilité à ces dispositions et surtout « les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».

En attendant la publication de ce décret, les commentateurs se réfèrent au dossier de presse du gouvernement consacré au fonds de solidarité, publié le 25 mars 2020. Il y est précisé qu’il s’agit d’un fonds créé par l’État et les régions pour prévenir la cessation d’activité des :

• très petites entreprises (TPE), 
• micro entrepreneurs, 
• indépendants et professions libérales, 

avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €, particulièrement touchés par les conséquences économiques du Covid-19. Il s’agit d’entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.

Nous sommes donc très loin de ce qui avait été annoncé par le Président de la République : les loyers ne sont pas suspendus et les conditions pour bénéficier du report sont finalement assez réduites. 

Le résultat concret de cette mesure risque d’être une multiplication des actions en paiement de loyers après la sortie de crise. Ce sera donc aux juridictions saisies de trouver une solution à ces multiples situations. Les délais de paiement étaient déjà largement accordés, ils le seront surement encore plus.