Loyer commercial Covid 19 et décisions du Tribunal judiciaire de Paris

11/08/2022

La crise sanitaire survenue au mois de mars et les mesures de confinement ont tout de suite mis en évidence la problématique du paiement des loyers par le locataire commercial.

À l’époque certains se sont interrogés sur la possibilité de ne pas payer les loyers sur le fondement de la Force majeure ou de l’imprévision.

Saisie d’une demande à jour fixe d’un locataire ayant pour objet de se voir autoriser à suspendre le paiement de ses loyers le Tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement du 10 juillet 2020 aux termes de laquelle il déboutait le locataire et plaçait le sujet sur le terrain de la bonne foi.

Il motive sa décision sur le terrain de l’exécution de bonne foi du bail et retient au visa de l’article 1104 que :

« les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives ».

Le Tribunal retient ensuite :

« Il ressort de ces éléments que le bailleur n'a pas exigé le paiement immédiat du loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat, mais a proposé un aménagement, et que le preneur n'a jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d'aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée.

Il sera donc considéré que le bailleur a exécuté de bonne foi ses obligations au regard des circonstances, que la somme totale de 224.732,37 euros est donc due par la société A »

Le Juge des référés a aussi rejeté la demande de délai de paiement formulée par le locataire au motif qu’il ne justifie pas être dans la nécessité d'obtenir des délais de paiements pour régler sa dette et qu’il avait

« privé le bailleur d'une partie de sa trésorerie, qui subissait les conséquences économiques de l'état d'urgence sanitaire dans les mêmes proportions que son preneur dont les besoins sont donc équivalents. »

Dans deux décisions du 26 octobre 2020 le Juge des référés statuait sur la demande d’un bailleur ayant pour objet la condamnation de son locataire à payer les loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020 c’est-à-dire en pleine période de confinement.

Le Juge des référés a rejeté les demandes du locataire fondées sur la force majeure et la théorie des risques.

Il rappelle que l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer.

Il retient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance des locaux, le contexte sanitaire ne lui étant pas imputable.

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