Vices cachés affectant l'immeuble et garantie du vendeur

L’article 1641 du Code Civil énonce :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Aux termes de cet article Le vice caché est un défaut du bien immobilier, dont l’acquéreur découvre l’existence après l’avoir acheté et s’il en avait eu connaissance avant l’achat il aurait soit payé un prix moins cher, soit renoncé à acheter.
L'acheteur peut demander au juge compétent des mesures d'instruction, la nomination d'un expert qui établira la cause du désordre et son antériorité.
La garantie du vendeur n’est pas acquise si le vice était apparent et s’il n’affecte pas l’usage de la chose.

Un vice qui rend le bien impropre à son usage

La liste d’éléments ou de situations reconnus comme des vices cachés est assez disparate.
De façon générale, on peut dire que c’est une entrave à l’utilisation normale du bien cette notion recouvre des situations très différentes les unes des autres : une nuisance sonore jusqu’à une menace à la sécurité des habitants.
La jurisprudence a retenu que les éléments suivants constituaient des vices cachés :

l'humidité anormalement élevée d'une maison,
fragilité du sol d'assise des fondations rendant l'immeuble inhabitable,
le risque d'inondation dans un sous-sol à usage d'habitation,
l'insalubrité d'un appartement ne pouvant être habité en l'état,
le défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d'assainissement,
la sensibilité à l'eau d'un enduit de façade,
l'inconstructibilité du terrain vendu comme présentant une certaine constructibilité,
la pollution d'un terrain anciennement utilisé pour le stockage d'hydrocarbures vendu en vue d'une opération de construction, dès lors que toute construction reste risquée pour la santé ou la sécurité des participants au chantier et des futurs utilisateurs,
la présence d'amiante sur les revêtements de sol et les cloisons,
nuisances sonores,
la présence de mérules.

Le vice doit être caché : l’acquéreur

Pour permettre de faire jouer la garantie, le vice doit être caché, ce qui aux termes de la Jurisprudence signifie, si l’acquéreur est un non-professionnel, qu’il ne pouvait en avoir connaissance à la suite d’un examen qu’une personne normalement soucieuse de ses intérêts aurait réalisé sans devoir procéder à des investigations techniques. (Cass. Ass. plein 27 octobre 2006, n° 05-18977)
L'acheteur qui n'a effectué aucune vérification ne peut se prévaloir de l'ignorance d'un vice.
À l’inverse celui qui a eu accès au bien avant de l’acheter et l’a visité à de nombreuses reprises peut difficilement se prévaloir de l’existence d’un vice caché ex : le vendeur qui avait visité le bien et avait eu les clés en sa possession et avait été à même de prendre en considération les désordres qui préexistaient à la vente et qui présentaient, en raison de leur situation en un lieu accessible, un caractère apparent Cass 3ᵉ Civ 25 janvier 2018 n° 16-26.558).

Le vendeur de bonne foi ?

Le vendeur est tenu à garantie en cas de vices cachés même s’il ignorait l’existence des vices et donc même s’il est de bonne foi.

La clause exclusive de garantie seulement si bonne foi du vendeur

Le plus souvent les actes de vente comportent une clause d’exclusion de garantie.
Cette clause est habituellement rédigée ainsi :
« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

des vices apparents,
des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Cette clause limite ou exclut la garantie des vices cachés du vendeur à l’unique condition que celui-ci soit de bonne foi.
Elle n’est pas toujours efficace puisque pour prouver la mauvaise foi du vendeur, il suffit que l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice au moment de la vente.
Ainsi la réalisation de travaux avant la vente afin de dissimuler l’existence du vice est un élément qui permet de prouver sa connaissance par le vendeur et donc sa mauvaise foi (Cass. 3ᵉ Civ. 21 janvier 2015, n° 13-17.982)
Peu importe que le vendeur ne connaisse pas l’étendue du vice (Cass. 3ᵉ Civ. 14 avril 2010, n° 09-14.455).
La Cour de cassation a par exemple jugé que la clause d’exclusion de garantie pouvait s’appliquer dans un cas où les acheteurs avaient constaté la présence de déchets toxiques sur le terrain qu’ils avaient acheté, mais seulement à la suite d’analyses en laboratoire : dans ce cas la bonne foi du vendeur est reconnue (Cass. 3ᵉ Civ. 23 janvier 2018, n° 16-26558).
Elle a aussi jugé que la clause d’exclusion de garantie s’appliquait quand bien même les vendeurs avaient passé sous silence une procédure judiciaire ayant eu lieu 20 ans avant la vente ayant pour objet l’effondrement d’un mur alors que l’acheteur soutenait que l’instabilité du sous-sol (Cass. 3ᵉ Civ. 4 avril 2019, n° 16-22.528).

Le délai pour agir sur le fondement des vices cachés

Depuis la réforme des contrats de 2016 le délai pour agir est de 2 ans à compter de la découverte du vice. À défaut d’avoir agi dans ce délai l’action de l’acheteur est prescrite.

Le choix de l’acheteur

En cas de vice caché, l'acheteur peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix, soit garder le bien et se faire rendre une partie du prix, arbitrée par expert (article 1644 du Code civil). Lorsque le vice n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente, l’acheteur ne pourra que solliciter une réduction du prix.