Contre qui agir en cas de diagnostic immobilier erroné ?

La loi Carrez de 1996 a été la première à imposer un diagnostic immobilier dans le cadre d’une vente. Depuis le législateur en a imposé 11.

Ainsi aujourd’hui l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’habitation énonce :

« En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

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Eric LENARD est avocat au Barreau de Paris spécialisé dans les contentieux liés aux ventes immobilières. Son cabinet est situé dans le 17^ème arrondissement de Paris près de la porte Maillot. Vous pouvez le contacter quelle que soit votre problématique de diagnostic immobilier erroné :
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Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ;
10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.
11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département.

Compte tenu de cette multiplication des diagnostics obligatoires, un contentieux important propre à cette matière s’est développé.

La responsabilité « classique » du diagnostiqueur : contre qui ?

Concernant la responsabilité du diagnostiqueur la Cour de cassation a posé un principe très simple et clair :

« la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné » (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, no 13-26.686)

Dans sa relation avec l’acquéreur le diagnostiqueur engage « seul » sa responsabilité puisqu’il est responsable du contenu des diagnostics.

Une action contre le vendeur n’est pas possible au motif que l’obligation pesant sur lui est uniquement de faire établir les diagnostics et de les communiquer dans le cadre de la vente sauf si le vendeur est considéré comme un professionnel auquel cas il est possible d’agir contre lui sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Vis-à-vis de l’acquéreur la responsabilité du diagnostiqueur est de nature délictuelle : les conditions pour engager sa responsabilité sont donc celles de droit commun (faute, l’existence d’un préjudice et la preuve d’un lien de causalité). De façon générale la tendance actuelle de la Jurisprudence est à l’aggravation de la responsabilité du diagnostiqueur dès que le diagnostic est erroné.

Quelle indemnisation obtenir du diagnostiqueur : pour quoi ?

Dans le cadre de différents contentieux les assureurs de diagnostiqueurs ont opposé aux acquéreurs le fait que le diagnostiqueur n’était pas à l’origine de la présence d’amiante ou de termite (par exemple), la situation préexistant à l’acquisition et qu’ainsi le préjudice indemnisable était une perte de chance pour l’acquéreur d’avoir pu négocier un prix de vente inférieur.

Dans un arrêt du 13 juillet 2016 la Cour de cassation a posé le principe que toute faute dans la réalisation du diagnostic conduit nécessairement à une indemnisation intégrale de l’acquéreur, sans appréciation concrètes des faits (Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, no 14-25.530)

Cela signifie que concrètement dans un immeuble au sujet duquel le diagnostiqueur aura établi un diagnostic erroné indiquant toujours par exemple l’absence de termites certifié par le diagnostiqueur alors que le bien est infesté, le diagnostiqueur devra indemniser l’acquéreur du coût total de la désinfestation. Toutefois les choses en droit n’étant jamais blanches ou noires il faut préciser que sur certains points annexes les juridictions retiennent toujours la perte de chance comme préjudice indemnisable.

Eric LENARD est avocat au Barreau de Paris spécialisé dans les contentieux liés aux ventes immobilières. Son cabinet est situé dans le 17^ème arrondissement de Paris près de la porte Maillot. Vous pouvez le contacter quelle que soit votre problématique :

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