Promesse de vente et clause pénale

La clause pénale a une double fonction : une fonction comminatoire (elle doit dissuader le débiteur de ne pas exécuter son engagement) et une fonction indemnitaire (le versement étant destiné à compenser le préjudice subi par le contractant victime de la défaillance).

La clause pénale peut sanctionner non seulement la défaillance du cocontractant, mais aussi le retard de celui-ci dans l'exécution de la promesse.  

L'exécution forcée de la vente n'exclut pas l'application de la clause pénale lorsque celle-ci est prévue en cas de saisine du tribunal aux fins de constatation de la vente. Elle sanctionne alors le retard d'exécution et non l'inexécution. (Cass. 3e civ. 21-10-2014 n° 13-21.944 :  BPIM 1/15 inf. 48).

Mais attention l’article 1231-5 du Code Civil énonce que la clause pénale n'est encourue par le débiteur seulement s’il a été mis en mis en demeure.

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La solution était déjà posée par la Cour de Cassation a jugé que la clause pénale survit à la caducité de la promesse de vente puisqu’elle a pour objet de sanctionner la défaillance d’une des parties. (Cass. 1e civ. 17-10-2012 n° 11-16.292).
Comme pour toute clause pénale son montant peut être modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (C. civ. art. 1231-5, al. 2)

La disproportion du montant de la clause s’apprécie au jour où le juge statue, et non à la conclusion du contrat (Cass. 1e civ. 19-3-1980 n° 78-13.151)
 
Le Juge peut, pour réduire la pénalité forfaitaire puisqu’il apprécie sa disproportion au regard du préjudice effectivement subi.

Dans une affaire intéressante la Cour de Cassation a jugé que le vendeur avait revendu en avril 2008 à un prix très supérieur et relevé que cette revente s'était opérée dans des conditions favorables qui absorbaient très largement le préjudice du fait de la non-réalisation de la vente prévue avec un tiers.

Elle a estimé qu’il existait une disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi et qui a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale, a légalement justifié sa décision. (Cass. 3e civ. 6-11-2012 n° 11-25.656 )