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Réticence dolosive : les citadins, la porcherie et le silence du vendeur
Pour bien saisir ce qu’est la réticence dolosive et ses nuances il faut se référer à un arrêt de la Cour de Cassation du 2 octobre 1974 cité comme exemple de la réticence dolosive à l’université.
Dans cette affaire des citadins souhaitent faire l’acquisition d’une maison de campagne. Ils signent une promesse de vente avec un vendeur mais refusent de signer l’acte de vente définitif au motif qu’ils ont découvert après la signature de la promesse d’un projet d’installation d’une porcherie de 400 porcs à 100 m de la maison.
Différents procès ont eu lieu et à chaque fois les juridictions saisies condamnaient le vendeur à rembourser aux acquéreurs l’indemnité d’immobilisation. Dernier recours possible, le vendeur forme un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel qui l’a condamné à rembourser l’indemnité d’immobilisation.
Devant la Cour de cassation le vendeur soutient que s’il avait effectivement connaissance de l’installation de la porcherie son silence ne peut pas suffire à caractériser un dol et que par ailleurs l’installation de la porcherie n’affectait en rien les qualités de la maison vendue.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et juge que le dol peut être constitué par le silence d’une partie qui dissimule une information qui si elle avait été connue par le cocontractant l’aurait empêché de contracter. Elle juge que l’installation d’un établissement incommode et insalubre allait nécessairement causer des troubles graves dans la jouissance d’une maison de campagne située à proximité immédiate. Elle en conclue que la réticence (le silence) du vendeur a un caractère dolosif et qu’il avait induit les citadins en erreur sur un caractère déterminant de leur consentement.
Cet arrêt est intéressant à plusieurs titres : d’une part il valide que le silence peut être un dol alors que le dol est en principe constitué de manœuvres (comme une escroquerie), d’autre part il rappelle que le dol doit avoir porté sur un élément déterminant. Et c’est ici un point fondamental : l’élément déterminant. Par élément déterminant on entend que l’on ne peut agir contre son vendeur sur le fondement du dol seulement pour un élément essentiel et essentiel pour tout un chacun.
Ainsi l’erreur sur un élément accessoire ne peut pas permettre une action sur le fondement du dol. Et enfin la Cour prend soin de souligner que le vendeur était informé du projet d’installation. Le dol est un vice du consentement et qu’il a notamment pour conséquence de provoquer la nullité du contrat.
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Eric LENARD est avocat au Barreau de Paris spécialisé dans les contentieux liés aux ventes immobilières et notamment les vices cachés.
Son cabinet est situé dans le 17ème arrondissement de Paris près de la porte Maillot.
