DPE – la « nouvelle » responsabilité du vendeur

Responsabilité du vendeur

Jusqu’à la loi ELAN de novembre 2018 en cas d’erreur sur le DPE le vendeur ne pouvait pas être recherché par l’acquéreur seul le diagnostiqueur pouvait voir sa responsabilité engagée.

La loi Élan du 23 novembre 2018 a modifié l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation en posant le principe désormais que le caractère erroné du DPE pouvait être opposé au vendeur puisque depuis le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur du nouveau DPE, la valeur informative du diagnostic a disparu pour laisser la place à une valeur indicative.

Même si cette nuance peut paraître anodine c’est en fait un changement total du principe de la responsabilité du vendeur puisqu’il n’est évidemment pas l’auteur du diagnostic erroné.

Le changement est plus facile à comprendre avec l’exemple suivant : un propriétaire vend son appartement il a fait établir un DPE par un diagnostiqueur professionnel qui a commis une erreur en surclassant le bien en catégorie D alors qu’il aurait dû être classé en G.

Désormais l’acquéreur peut opposer au vendeur cette erreur et se retourner directement contre lui avec la possibilité évidemment pour ce dernier d’appeler en garantie le diagnostiqueur.

Sur quel fondement ?

Théoriquement, l’acquéreur pourrait agir contre le vendeur sur le fondement du dol et aussi sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Il est possible de cumuler une action sur ces 2 fondements alors qu’il est impossible de cumuler une action en garantie des vices cachés et une action fondée sur l’erreur et/ou sur l’obligation de délivrance conforme. (Cass. 3° civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.543)

Cela étant il appartient dans les 2 cas de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance de l’erreur commise par le technicien lors de la rédaction du DPE ce qui est dans les faits extrêmement difficile.

Pour le dol l’acquéreur doit démontrer que le vendeur a volontairement passé sous silence une information concernant le DPE et la situation énergétique du bien vendu et qu’il savait que cette information était déterminante pour l’acquéreur.

Dans les faits, c'est quasiment impossible.

Pour l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés, sauf si le vendeur est considéré comme un professionnel, il appartient au demandeur de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance du vice. Là aussi, c'est extrêmement compliqué. Ainsi, dans les faits, les chances de succès d’une action de l’acquéreur contre le vendeur sont très limitées.

Pour quelle indemnisation ?

Théoriquement l’acquéreur devrait être indemnisé du coût des travaux à entreprendre pour que le DPE corresponde à celui mentionné dans l’acte de vente. Toutefois les Tribunaux ont aussi jugé que la surconsommation énergétique et la dépense qu’elle entraînait, l’impossibilité de louer l’appartement pouvaient être indemnisés.