Les différents loyers d'un bail commercial

Le loyer forfaitaire

Dans la pratique le loyer commercial est fixé forfaitairement à un montant annuel.
Il n’existe aucune règle concernant la fixation du loyer du bail initial si ce n’est qu’il doit réel et sérieux.

La fixation du montant du loyer est libre. 
(Cass. 3e civ. 2-10-1984 n° 82-14.855 : Bull. civ. III n° 155).

Lorsque le loyer fixé d’un commun accord est jugé comme non sérieux le bail peut être requalifié de prêt à usage.

Le prêt à usage est un contrat à titre gratuit par lequel une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi, voire de donation.

Le loyer variable – la clause recette 

Développé d’abord dans les centres commerciaux, mais aussi maintenant dans les locaux disposants des meilleurs emplacements le loyer variable est caractérisé par l’existence d’une clause dite clause recette : le loyer est composé d’une partie fixe et d’une partie variable correspondant à un pourcentage sur le chiffre d’affaires (et jamais sur le bénéfice).

Cette clause peut aussi être totale (clause recette pure) ce qui signifie que le loyer est composé exclusivement d’un pourcentage du chiffre d'affaires ans qu’il existe de partie fixe. 

Compte tenu des risques liés à une clause recette pure à l’heure actuelle les clauses-recettes comportent un minimum garanti ou alors sont associées à une partie fixe de loyer. 

Dans ce cas, le loyer est appelé binaire : composé d'une partie variable et d'une partie fixe qui est indexée.

Les pourcentages habituels des clauses recette selon les activités sont les suivants :

• bijouterie – horlogerie : 5 à 8%
• électronique – téléphonie : 6 à 8%
• parfumerie : 5 à 9 %
• restauration :  5 à 7%