Le statut des baux commerciaux

L’article L.145-1 du Code de Commerce énonce :

« Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : »

Le statut des baux commerciaux comporte certaines règles d’ordre public protectrices du locataire notamment : le droit au renouvellement du bail, le droit de repentir du bailleur, le plafonnement du loyer, la durée du bail de 9 ans minimum,

Conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux 

L’article L.145-1 du Code de commerce énonce que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer quatre conditions doivent être réunies :

• Un contrat de bail,
• portant sur un immeuble,- 
• dans lequel est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal,
• par un preneur immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers.

Les conditions relatives à l’existence du bail, d’un local et d’un fonds de commerce ne posent pas de problèmes particuliers.

En revanche celle relative à l’immatriculation est primordiale pour le locataire s’il veut bénéficier d’un des principaux avantages du statut des baux commerciaux : le droit au renouvellement du bail.

Aux termes de l’article L.145-8 du Code de commerce, lorsque le bail arrive à son terme le locataire a en principe droit à son renouvellement pour une nouvelle durée de 9 ans.

L’objet de cette disposition l’une des plus importantes du statut des baux commerciaux est la protection du fonds de commerce et de l’activité du locataire.

Le droit au renouvellement du bail est donc essentiel pour l’exploitant d’un fonds de commerce.

C’est surtout au moment du renouvellement que l’immatriculation au RCS est importante pour le locataire 

En effet, si à l’époque du renouvellement le locataire n’est pas immatriculé au RCS le bailleur a la possibilité de lui faire délivrer un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction pour dénégation du statut.

Cela signifie concrètement que le bailleur qui normalement aurait dû accorder un renouvellement du bail à son locataire peut ne pas le faire à cause du défaut d’immatriculation au RCS.

Ce défaut d’immatriculation aura pour conséquence d’empêcher le locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux et donc lui faire perdre son droit au renouvellement la perte du bail et également la perte de l’indemnité d’éviction.

Si le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement et découvre qu’à la date de prise d’effet du congé le locataire n’est pas immatriculé au RCS, il peut rétracter ce congé et faire délivrer un nouveau congé pour dénégation du statut.

La condition d'immatriculation s'apprécie à la date où le statut est invoqué : date de délivrance du congé et date d'effet du congé (Cass 3ᵉ Civ. 30 avril 2002, n°00.15-393 ; Cass. 3ᵉ civ. 28-1-2004 n° 02-18.983) ou date de la demande en renouvellement par le locataire (Cass. 3e civ. 25-10-1983 n° 81-14.926). 

Cette condition est appréciée strictement par les Tribunaux et sans aucune possibilité d’interprétation : un locataire qui n'est pas immatriculé à la date de sa demande en renouvellement, même à cause d'une erreur du greffe, perd son droit au statut et donc son droit au renouvellement ainsi qu’à une indemnité d’éviction. 
(Cass. com. 12-1-1999 n° 96-17.210 ; Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 99-10.455). 

Sur ce point la Cour de cassation a jugé :

« Mais attendu que l'autorité de la chose jugée qui s'attache à l'arrêt attaqué, en ce qu'il a réformé l'ordonnance du juge commis à la surveillance du registre du commerce et des sociétés du 26 mai 1981 comme ayant, par suite d'une erreur administrative, ordonné à tort la radiation d'office de la société Hôtel de Lille dudit registre, ne s'oppose pas à ce que le bailleur ait pu valablement, au regard des dispositions de l'article 66 du décret n° 84-406, du 30 mai 1984, relatif au registre du commerce et des sociétés, fonder le congé, avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction, donné pour le 1er juillet 1981 à cette société, sur le défaut, à cette date, d'immatriculation de celle-ci au registre du commerce et des sociétés ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; » 
(Cass. com. 12-1-1999 n° 96-17.210)

Mais aussi

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 15 décembre 1998), que la société Lenault, preneur à bail d'un local à usage commercial, a demandé le renouvellement de ce contrat à la société Continent Hypermarchés, bailleresse, qui lui a opposé un refus, soutenant que, n'ayant pas été inscrite au registre du commerce et des sociétés lors de sa demande, la société Lenault n'avait pas droit au renouvellement et devait être expulsée ;
Attendu que, pour débouter la société Continent Hypermarchés de ses prétentions, l'arrêt retient que l'erreur commise par le greffe du tribunal de commerce, qui a omis de prélever sur le compte du notaire de la société Lenault le complément de redevance réclamé en vue de l'inscription de celle-ci au registre du commerce, est la cause déterminante du retard de deux ans apporté à cette inscription et que la locataire est fondée à s'en prévaloir ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Lenault n'était pas immatriculée au registre du commerce de Caen à la date de sa demande de renouvellement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; » 
(Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 99-10.455). 

Toute immatriculation postérieure au congé est inopérante (Cass. 3e civ. 2-7-1985 n° 84-11.373)

Il s’agit donc d’une formalité pour laquelle le locataire doit être extrêmement vigilant.