Le renouvellement d'un bail commercial

Pour prétendre au renouvellement le locataire doit remplir 3 conditions :

• Il doit être de nationalité française
• Il doit être propriétaire du fonds
• Le fonds doit avoir été exploité pendant une certaine durée

Concernant la durée il est important de préciser que les locations saisonnières ne remplissent pas les conditions pour prétendre au statut des baux commerciaux.

Il en est de même des baux à courte durée : à l’expiration de ce type de bail le locataire n’a aucun droit au renouvellement.

Un bail commercial ne prend jamais fin avec l’arrivée de son terme puisqu’il se proroge tacitement jusqu’à ce que le bailleur ou le locataire décide d’y mettre fin soit par la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement.

Le congé avec offre de renouvellement et la demande de renouvellement n’ont que pour objet de mettre un terme au premier bail et de proposer ou demander la conclusion d’un nouveau bail.

En effet, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Le congé avec offre de renouvellement

Lorsque le bailleur prend l’initiative de mettre un terme au bail et de proposer son renouvellement à son locataire il ne peut le faire que par la délivrance d’un congé avec ou sans offre de renouvellement délivré au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et lorsqu’il contient une offre de renouvellement a pour effet de proposer au locataire le renouvellement du bail à sa date de fin aux mêmes clauses et conditions avec parfois en suspens le montant du loyer.

En présence d’un nu propriétaire et d’un usufruitier l’auteur du congé ne peut pas être l’usufruitier mais seulement le propriétaire.

En présence d’une indivision, c'est l’ensemble de tous les indivisaires qui doivent faire délivrer le congé.
Il est plus prudent de faire délivrer un congé par huissier.

Le congé doit être délivré par le bailleur, mais il peut aussi l’être par son représentant à condition qu’il ait un pouvoir spécial en ce sens.

La demande de renouvellement

En l’absence de congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, le locataire peut faire délivrer une demande de renouvellement.

L’article L.145-10 du Code de Commerce énonce que ce n’est qu’à défaut de congé délivré par le bailleur que le locataire peut faire une demande de renouvellement.

Cette demande peut être faite dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail commercial soit à tout moment pendant sa reconduction.

Le délai fixé en mois se calcule de quantième à quantième.

Comme pour tout délai le Code de Procédure Civile prévoit qu’un délai qui prend fin normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

À quelle date le congé ou la demande de renouvellement doivent être signifiés quand le terme contractuel n’a pas été dépassé ?

Lorsque le bailleur prend l’initiative du congé, il doit le délivrer 6 mois avant son terme et pour la date de celui-ci.

La règle est la même concernant la demande de renouvellement délivrée à la demande du locataire qui n’a pas à respecter le délai de 6 mois.

Concernant le calcul des délais l’article 641-2 du Code de procédure civile énonce :

« Lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai.  A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. »

Que se passe-t-il si le terme contractuel a été dépassé sans que le bailleur ou le locataire n’ait pris une initiative ?

Dans ce cas le bailleur peut faire délivrer un congé avec offre de renouvellement à tout moment pendant la tacite prorogation du bail 6 mois à l’avance pour la date du dernier jour du trimestre civil.

Le bailleur doit respecter impérativement ce délai de 6 mois. 

Le locataire peut faire délivrer une demande de renouvellement à tout moment au cours de sa prolongation pour le dernier jour du trimestre civil.

Le locataire n’est pas tenu par le délai de 6 mois.