Le loyer indexé

Il est en effet toujours difficile de rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial verbal qui ne se déduit jamais de la seule occupation des lieux cela étant il est aujourd’hui exceptionnel que le bailleur et le

L’article L.145-39 du Code de commerce autorise et admet la validité de ce type de clause dans un contrat de bail : 

« En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Une clause d'échelle mobile permet de faire évoluer le loyer fixé initialement en fonction des variations du prix d'une denrée, d'un service ou d'un indice. 

Généralement, il est prévu que l'ajustement interviendra une fois par an.

En bail commercial le loyer varie en fonction de la valeur d’un indice qui pendant longtemps a été l’ICC (indice du coût de la construction) mais comme il a littéralement flambé à la fin des années 90 et début des années 2000 les locataires ont connu des augmentations de loyer très importantes et c’est la raison pour laquelle en 2008 a été créé l’ILC indice des loyers commerciaux.

La loi du 17 mai 2011, entrée en vigueur le 31 décembre 2011, a créé l’indice des loyers des activités tertiaires l’ILAT.

L’ILAT peut servir de référence pour la révision des loyers des baux commerciaux, professionnels ou civils du secteur tertiaire c’est-à-dire bureaux, professions libérales et entrepôts logistiques. 

L’ILAT est aussi publiée à l’INSEE.

Ainsi aujourd’hui selon l’activité il est possible d’utiliser 2 indices : 

• l'indice des loyers commerciaux ILC qui concerne les locataires commerçants inscrits au RCS et les locataires ayant une activité artisanale enregistrés au répertoire des métiers 
• l'indice des loyers des activités tertiaires ILAT qui concerne les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple), la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) et les entrepôts logistiques.

Une problématique apparue avec les clauses d’indexation avait trait au fait que différents baux, si pas la plupart, comportaient des clauses d’indexation d’après lesquelles le montant du loyer ne pouvait être révisé qu’à la hausse.

Ainsi en réalité la variation de l’indice du coût de la construction ou de l’indice du coût des loyers commerciaux n’était pris en compte que s’il augmentait. 

De telles dispositions très favorables aux bailleurs avaient pour conséquence que le loyer ne puisse jamais baisser pendant la durée du bail.

La Jurisprudence sur ce point était divisée.

La Cour d’appel de Paris en 2013 a jugé que ces clauses n’étaient pas valides et au même moment la Cour d’appel d’Aix en Provence considérait que de telles clauses étaient licites.

Par un arrêt du 14 janvier 2016 la Cour de Cassation a jugé que : 

« Mais attendu, d’une part, qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse..

Qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. » 
(Cass 3ème Chambre Civile, n°14.24-681)

Ainsi à l’heure actuelle une clause qui ne prévoit que l’indexation ne peut jouer qu’à la hausse est donc nulle.