Le droit de repentir du bailleur

L’article L.145-58 du Code de commerce énonce :

« Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet.
Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

Ce mécanisme permet au bailleur dans le cas d’un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction ou même sans offre d’indemnité d’éviction de se rétracter et ainsi de revenir sur sa décision pour finalement offrir au locataire le renouvellement du bail.

Jusqu’à quand le bailleur peut-il exercer son droit de repentir

L’article L.145-58 du Code de commerce indique que le droit de repentir peut être exercé dans un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision fixant définitivement le montant de l’indemnité d’éviction est passé en en force de chose jugée.

Cela s’explique par le fait qu’une fois la décision définitive rendue le bailleur connait le montant exact de la somme à régler à son locataire.

Dans la mesure où le montant d’une indemnité d’éviction n’est jamais neutre il est normal que le bailleur une fois fixé définitivement sur celui-ci puisse revoir sa position.

Le droit de repentir peut être exercé par le bailleur tant que le locataire est encore dans les lieux.

Depuis quelques années la Jurisprudence a dégagé la notion de processus irréversible de départ des lieux.
(Cass, 3° Civ., 1er octobre 2014, n° 13-17114)

Les différentes décisions rendues par la cour de Cassation sur ce sujet illustrent que par « processus irréversible » il faut comprendre des démarches entreprises par le locataire en vue de cesser toute activité dans le local.

Dans un arrêt du 31 mai 2018 la Cour de Cassation a jugé :

« Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement relevé que, si la société locataire avait l'intention de quitter les lieux donnés à bail avant l'exercice du droit de repentir, ce dont elle avait informé le bailleur sans toutefois l'aviser des dispositions prises par elle en vue d'un déménagement, il ressortait des pièces produites aux débats qu'au 9 janvier 2013, les locaux n'avaient pas été libérés de tous les meubles qui les encombraient et que les clés n'avaient été restituées au bailleur que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2013, de sorte qu'à la date du repentir, la société locataire n'avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux, »
(Cass. 3° Civ., pourvoi n° 17-14179)

Cette notion est finalement assez restrictive et exigeante pour le locataire.

On peut aujourd’hui affirmer que le simple fait pour un locataire d’avoir indiqué à son bailleur son souhait de libérer les locaux, ne suffisait pas pour caractériser le processus irréversible de départ.

En revanche même si le locataire se trouve toujours dans les lieux mais qu’il a conclu un nouveau bail sur un autre local ou acheté un immeuble pour y exercer son activité le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir.

Dans certains cas il a été jugé que le bailleur conservait l’exercice de son droit de repentir malgré le départ du locataire lorsque justement ce dernier avait quitté les lieux avec hâte et avec le but de faire échec à l’exercice du droit de repentir du bailleur et donc de contraindre le bailleur à lui régler une indemnité d’éviction : dans ce cas on parle d’abus de droit du locataire et son départ ne fait pas échec à l’exercice du droit de repentir.

Les effets du droit de repentir

Le droit de repentir a pour principal conséquence de faire naître un nouveau bail qui aura pour date de commencement celle de la signification du repentir.

Il a aussi des conséquences qui ne sont pas neutres pour le locataire puisqu’entre la date de prise d’effet du congé sans offre de renouvellement et la date du nouveau bail (date de signification du droit de repentir) il devra régler non pas le montant du loyer mais une indemnité d’occupation dont la valeur est en moyenne égale à la valeur locative avec un abattement de 20%.

Le droit de repentir a un caractère irrévocable ce qui signifie que le bailleur ne peut plus changer une nouvelle fois de position et qu’il doit accepter le renouvellement du bail et le montant du loyer.

Il faut préciser que le locataire peut considérer que ces conditions ne lui conviennent pas et dans ce cas il peut exercer son droit d’option.

Le droit d’option, prévu à l’article L. 145-57 du Code de Commerce, permet au locataire de renoncer à un renouvellement de bail.

C’est le pendant du droit de repentir du bailleur.

Aux termes de l’article L145-58 du Code de commerce le bailleur qui exerce son droit de repentir supporte les frais de l’instance c’est-à-dire principalement les frais d’expertise, les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.