Le droit de préemption du locataire

Désormais l’article L145-46-1 du code de Commerce énonce :

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 
Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. 
Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. 

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Ce droit du locataire trouve à s’appliquer dès lors que le bailleur souhaite vendre les murs  pendant la durée d’exécution du bail : il n’est pas conditionné par le fait que le projet de vente intervienne à un moment particulier du bail tel que révision, déplafonnement ou autre... 

Le locataire qui se maintient dans les lieux dans l'attente du paiement de son indemnité d'éviction ne bénéficie plus du droit de préemption puisqu’il n'a plus la qualité de locataire titulaire d'un bail mais celle d’un locataire évincé.

Quelle est la procédure pour permettre l’exercice du droit de préemption du locataire ?

Le bailleur doit informer le locataire de son souhait de vendre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

Il doit préciser dans son offre le prix et les conditions de la vente envisagée. 

La Cour de Cassation précise que les honoraires de l’agence immobilière en charge de la vente n’ont pas à être mentionnés dans la proposition d’achat. 
(Cass. 3ème Civ, 28 juin 2018, n° 18-15.054)

Le bailleur doit respecter ce formalisme à peine de nullité. 

A réception de ce courrier le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour faire connaître son acceptation.

Ce n’est seulement qu’à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou de réponse négative que le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. L’acheteur devient alors automatiquement le nouveau bailleur.

Si le locataire accepte de faire l’acquisition il dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur pour la réalisation de la vente. 

Si le locataire a besoin de recourir à un prêt pour faire l’acquisition des murs il doit le notifier au bailleur de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Que se passe t’il si finalement le bailleur décide de vendre à des conditions plus avantageuses ?

Dans ce cas le notaire doit, si le bailleur ne l’a pas fait, notifier ces conditions et ce prix au locataire.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. 

Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. 

Si le locataire ne répond pas dans ce délai l'offre est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. 

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et dans ce cas le délai pour réaliser la vente est porté à quatre mois. 

Si, une fois ce délai expiré la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L 145-46-1 du Code de commerce doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification au locataire.

Quels sont les biens concernés par le droit de préemption ?

La loi prévoit que le droit de priorité n’est pas applicable dans les cas suivants :

• Lorsque le bailleur cède en une seule fois plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
• En cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• Lors d’une cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• En cas de cession du local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint ;
• En cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.