Le déplafonnement du loyer

L’exception à cette règle du plafonnement est le déplafonnement du loyer c’est-à-dire le fait qu’il échappe au blocage lié à l’évolution des indices mais soit fixé à la valeur locative ce qui correspond peu ou prou au prix du marché.

Le déplafonnement du loyer signifie donc la très grande majorité des cas son augmentation.

L’enjeu qu’un déplafonnement peut représenter est très important lorsque les prix des loyers dans la zone ou est situé le fonds de commerce du locataire ont beaucoup augmenté depuis la conclusion du bail alors que pendant la durée du bail le loyer n’a augmenté que de façon contenue en suivant l’évolution de l’indice.

Dans certains cas le déplafonnement peut représenter un doublement voir plus du loyer jusque là réglé par le locataire.

L’article L.145-33 du Code de commercé énonce que la valeur locative est déterminée en tenant compte des cinq éléments suivants :

• Les caractéristiques du local considéré
• La destination des lieux loués
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

La loi prévoit que le loyer peut être déplafonné quand un des quatre éléments ci-dessous a connu une modification :

• Les caractéristiques du local considéré
• La destination des lieux loués
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité entraînant une hausse de la valeur locative supérieure à 10%

Pour être prise en compte la modification d’un de ces 4 éléments doit être notable et surtout présenter un intérêt pour le commerce exercé. 

Par commerce exercé il faut entendre le commerce réellement exercé par le locataire dans les lieux loués.

On peut classer les éléments qui doivent être concernés par la modification en 3 catégories : ceux qui concernent les lieux loués, ceux qui concernent le contrat de bail et ceux qui concernent l’environnement commercial du fonds de commerce (les facteurs locaux de commercialité).

I - Modification des caractéristiques des lieux loués justifiant un déplafonnement 

De façon générale il s’agit de toute modification matérielle des lieux qui présente un intérêt pour l’activité exercée et donc pour le locataire.

Il peut s’agit par exemple de : la réunion de locaux, transformation d’un sous-sol en espace pour recevoir la clientèle, agrandissement de la surface accessible à la clientèle, annexion d’une réserve pour recevoir la clientèle, etc…

Une telle modification pendant la durée du bail expiré peut justifier le déplafonnement du loyer.

II - Modification de la destination des lieux 

Dès lors que le locataire a modifié la destination des lieux, c’est-à-dire l’activité qu’il exerce dans le local avec ou sans l’accord du bailleur le loyer peut être modifié lors du renouvellement du bail.

Là encore il faut que le changement de destination soit notable et qu’il ne s’agisse pas d’une activité très proche ou annexe de celle qu’il exerce déjà. 

Une telle modification pendant la durée du bail expiré peut justifier le déplafonnement du loyer.

III - Modification des obligations des parties

Par cette expression on entend toute modification notable d’une des clauses du bail qui présente un intérêt pour le locataire.

Il peut s’agir de l’autorisation d’installer une terrasse, de sous louer, d’une modification de clauses concernant les charges allant dans le sens d’un allègement au profit du locataire.

Une telle modification pendant la durée du bail expiré peut justifier le déplafonnement du loyer.

IV - Modification des facteurs locaux de commercialité

Les modifications des facteurs locaux de commercialité ne sont retenues que si elles sont intervenues dans la zone de chalandise, c’est-à-dire une zone de 400 m de rayon autour du fonds de commerce du locataire, cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (C. com. art. L 145-38, al. 3)

Parmi les éléments retenus par la Jurisprudence on peut citer :

• création de surfaces de bureau
• création d’une zone piétonnière
• constructions nouvelles et transformation du quartier
• création de logements
• création  de parkings
• amélioration des moyens de transport
• installation d’enseignes

Si l’une des modifications est intervenue pendant la durée du bail expiré le bailleur a alors  la possibilité de demander le déplafonnement du loyer.

V – Déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail

Lorsqu’aucune des parties n’a mis fin au bail lors de son terme et qu’il s’est poursuivi pour une durée de 12 ans le loyer doit être automatiquement déplafonné.

Il en est de même lorsque le contrat a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

VI – Déplafonnement du loyer à raison de la nature des lieux loués

Locaux à usage exclusif de bureaux

Le loyer des baux dont la destination est un usage de bureaux ne sont pas soumis au plafonnement.

La loi ne prévoit pas de définition de l’usage exclusif de bureau la Cour de cassation a sans la définir a précisé que le caractère intellectuel de l’activité exercée dans les locaux l’emportait même en présence de clientèle.

Ainsi la cour de cassation a jugé dans un arrêt du 25 février 1976 :

« Que la Cour d’appel constatant que Micro exerçait dans les lieux la profession d’agent d’assurances et d’agent d’affaires a pu estimer sans se contredire que la venue des clients n’enlevait pas au local sa qualité de bureau au sens du décret précité. » 
(Cass. 3e civ., 25 février 1976, n°75-10.613)

En réalité c’est l’absence de marchandises qui caractérise l’usage exclusif de bureau par rapport à l’absence de clientèle.

Les agences bancaires sont assimilées à des locaux à usage exclusif de bureaux en raison d’une activité bancaire, essentiellement d’ordre comptable, administratif ou juridique, sans que la réception de clients affecte cette qualification.

« Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, répondant aux conclusions, d'une part, que l'affectation des locaux prévue par le bail était celle d'exploitation du commerce de banque, bourse, change et toutes activités annexes, d'autre part, que l'activité bancaire était essentiellement d'ordre comptable, administratif ou juridique et s'exercait dans des locaux à usage de bureaux sans être affectée par la réception de clients ni par l'usage d'une boutique, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'il y avait lieu de déplafonner le loyer ; »
(Cass. 3e civ., 8 janvier 1997, n°94-21.384)

De même des locaux à usage d’interim, d’information et de conseil, agence immobilière, entreprise de publicité.

Locaux monovalents

Les locaux monovalents sont des locaux qui ont été construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation.
Par aménagement il faut entendre des aménagements de gros œuvre.
Ont été jugés comme monovalents : des hôtels, des cinémas, des théâtres, des garages, une boulangerie avec un four maçonné, une banque avec des sous-sol de chambres fortes.  

Loyer des terrains 

Par loyers des terrains il faut entendre des terrains construits dont les constructions ont été  faites par le preneur.