Le bail commercial

Il est en effet toujours difficile de rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial verbal qui ne se déduit jamais de la seule occupation des lieux cela étant il est aujourd’hui exceptionnel que le bailleur et le locataire n’aient pas décidé de conclure un contrat de bail écrit.  

Dans le cas du bail écrit celui-ci peut être formalisé par un acte sous seing privé.

Les dispositions du statut des baux commerciaux protectrice du locataire sont d’ordre public ainsi lorsque le bail est écrit et que les parties choisissent le statut des baux commerciaux, elles doivent obligatoirement respecter certaines dispositions impératives du statut qui ont pour finalité de protéger le locataire dans son activité, c'est-à-dire son fonds de commerce.

Ces dispositions sont les suivantes :

• Le droit au renouvellement du bail 
• La durée du bail initial 
• La durée du bail renouvelé 
• La faculté de résiliation anticipée dans le cas du locataire ayant demandé à bénéficier de son droit à la retraite 
• La révision triennale 
• La révision du loyer pour indexation 
• La mise en œuvre de la clause résolutoire 
• La déspécialisation
• Le formalisme en matière de congé
• Le formalisme en matière de renouvellement
• La cession du bail
• Les clauses résolutoires en cas de redressement judiciaire ou liquidation judiciaire du locataire

Dans ces domaines, s’ils le souhaitent bailleur et locataire peuvent accorder plus de droits au preneur que le statut le prévoit tel qu’une durée du bail supérieure ou un délai de préavis du congé supérieur au minimum légal.

Répartition des charges entre bailleur et preneur 

Contrairement aux baux d’habitation, en bail commercial les charges liées à la jouissance des locaux pouvaient être librement réparties entre le bailleur et le locataire jusqu’à la loi Pinel du 18 juin 2014.  

Même s’il demeure encore une très grande liberté de répartition des charges il est aujourd’hui clairement énoncé que le bailleur doit supporter les charges visées à l’article R.145-35 du Code de commerce qui sont :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
• Les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Obligation d’information du bailleur relative aux charges

La loi Pinel du 18 juin 2014 a aussi introduit une obligation pesant sur le bailleur d’informer le locataire des travaux qu'il a effectués au cours des trois années précédant la conclusion du bail en précisant leur coût et ceux qu’il pense réaliser dans les trois années suivantes à compter de la conclusion du bail avec un budget prévisionnel.

Il faut toutefois rappeler qu’il n’existe aucune sanction si le bailleur ne respecte pas cette obligation d’information.

Mais aussi tous les trois ans et dans un délai de deux mois commençant à courir à compter de chaque échéance triennale, le bailleur doit communiquer au locataire :

• un état récapitulatif des travaux réalisés pendant les trois dernières années avec leur coût 
• et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois prochaines années avec un budget provisionnel.

Le bail dérogatoire de courte durée

Il est également possible de conclure un contrat de louage portant sur un local commercial qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux à la condition que la durée du bail ou de 2 baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans.

Ils ont deux caractéristiques : ils sont d’une durée inférieure à celle d’un bail commercial (9 ans) et ensuite ils ne donnent aucun droit au renouvellement au locataire.

Son intérêt était justifié par le fait de permettre à un locataire de ne pas s’engager sur une longue durée au commencement de son activité. 

Dans la mesure où les loyers sont sensiblement les mêmes pour un bail classique et un bail dérogatoire le seul intérêt se situe du côté du bailleur puisqu’il ne sera pas tenu par un droit au renouvellement ou le paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire et pourra mettre un terme au bail à l’expiration du délai contractuellement prévu.

La dérogation doit être convenue dans le bail et « lors de l'entrée dans les lieux du preneur », c'est-à-dire lors de la prise de possession des locaux en exécution du bail conclu avec le propriétaire. 

Dans le même ordre d’idées une durée inférieure à la durée maximale légale ne caractérise pas nécessairement un bail dérogatoire les parties doivent clairement exprimer dans le bail leur volonté de ne pas le soumettre au statut des baux commerciaux.

La question récurrente pendant plusieurs années était de savoir si le bailleur et le preneur pouvaient conclure un bail dérogatoire après un bail commercial classique de 9 ans.

La situation pouvait en effet paraître curieuse qu’un locataire titulaire d’un bail classique de 9 ans décide au terme de celui – ci de conclure un bail dérogatoire.

La démarche semblait totalement illogique.  

Dans un arrêt du 2 mars 2017 la Cour de Cassation a jugé :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la société Deloitte et associés avait mis fin au bail commercial en délivrant, le 28 juillet 2011, un congé pour le 31 janvier 2012 et que le bail avait pris fin à cette date, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'entrée dans les lieux du preneur énoncée à l'article L. 145-5 du code de commerce, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d'un autre titre depuis expiré ; » 
(Cass. 3ᵉ civ. 2 mars 2017, n° 15-28.068)

Ainsi par une sorte de fiction la Cour de Cassation considère que l’entrée dans les lieux n’est pas celle qui a pu avoir lieu en vertu du premier bail « classique » de 9 ans, mais celle qui a eu lieu à l’occasion de la conclusion du bail dérogatoire.

Ainsi les mots « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » concernent la date d’entrée dans les lieux est celle fixée dans le bail dérogatoire.

Enfin si le bailleur laisse le locataire dans les lieux à l’expiration du terme contractuel un nouveau bail est formé automatiquement à la date d’échéance du bail et si le locataire remplit les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux (immatriculation RCS notamment ) le nouveau bail est un bail classique de 9 ans.