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La loi Carrez et les actions judiciaires sur son fondement
En 1996 la loi Carrez du nom de son inspirateur Gilles CARREZ a créé les obligations suivantes :
- Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat
- tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot
- mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot
Les caves, garages, emplacements de stationnement ne sont pas concernés par les dispositions de la loi Carrez.
Dans le cas d’une promesse le non-respect de cette obligation est sanctionné par une action en nullité qui doit être introduite dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte.
Dans les faits, il est très rare qu’un acquéreur assigne aujourd’hui une nullité pour une simple promesse.
Mais si dans l’acte de vente la superficie réelle du bien vendu est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut assigner le vendeur et solliciter une diminution du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Dans ce type d’affaires le vendeur est souvent de bonne foi et il a fait appel à un géomètre pour mesure le bien qu’il a mis en vente.
On aurait pu penser qu’il pouvait se retourner contre celui qui avait procédé au mesurage et qui s’était trompé.
Or curieusement pendant longtemps la Cour de cassation a jugé que la restitution du prix à laquelle devait faire face le vendeur ne constituait pas un préjudice indemnisable justifiant une action en garantie.
Toutefois en 2015 la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence et a admis un recours contre la société de mesurage en le fondant sur la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Cass. 3ᵉ Civ. 28 janvier 2015, n° 13-27.397).
La bonne foi de l’acquéreur est-elle prise en compte ?
On a pu se demander si lorsque l’acheteur était de mauvaise foi ou du moins savait qu'acheter un bien dont la superficie était inférieure à celle indiquée dans l’acte, son action pouvait prospérer.
Il s’agissait de situations ou d’une certaine façon l’acquéreur était considéré de mauvaise foi puisque parfaitement conscient de l’erreur sur la superficie au moment de la vente.
La Cour d’appel de Paris a jugé que les dispositions de la loi Carrez sont d’ordre public et que dans ces conditions la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur est indifférente.
L’acquéreur peut-il se faire rembourser les frais portant sur les mètres carrés inexistants ?
L’acquéreur ne peut pas se faire rembourser les frais payés à tort sur les mètres carrés manquants (Cass. 3e civ. 22-11-2006 n° 05-17.420) et il ne peut pas non plus se les faire rembourser sous forme de dommages-intérêts (Cass. 3e civ. 22-9-2010 n° 09-68.469)
