L'indemnité d'éviction

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

Le bail commercial est un contrat de louage aux termes duquel le bailleur met à disposition du locataire un local dans lequel celui-ci exploite un fonds de commerce.

Le fondement de la législation sur les baux commerciaux est la protection du fonds de commerce du locataire et par conséquent de son activité.

Le locataire a droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive à expiration néanmoins le bailleur peut refuser le renouvellement mais en contrepartie il doit régler une indemnité d’éviction à son locataire.

Ce refus de renouvellement peut être formalisé par un congé avec refus de renouvellement de la part du bailleur soit un refus de renouvellement qui fait suite d’une demande du locataire.

Pour pouvoir bénéficier de l’indemnité d’éviction le locataire doit obligatoirement avoir été immatriculé au RCS à défaut il ne peut pas prétendre au statut des baux commerciaux et ne peut donc pas prétendre non plus à une indemnité d’éviction.

L’indemnité d'éviction est le plus souvent égale à la valeur du fonds, sa valeur est déterminée selon les usages de la profession qu’exerce le locataire.

L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale liée à la perte du fonds et d’une indemnité accessoire liée au déménagement, frais de réinstallation et éventuellement licenciement du personnel s’il est rendu nécessaire.

Cette indemnité a pour objet de compenser la perte du fonds de commerce mais aussi d’indemniser le locataire des frais liés au déménagement et sa réinstallation qui compotent parfois aussi les frais liés au licenciement du personnel s’il est rendu nécessaire du fait de la perte du bail.

Elle fait le plus souvent l’objet d’une procédure judiciaire dont l’objet est son montant et son paiement.

Quel est le délai pour agir judiciairement pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction ?

Le paiement de l’indemnité d’éviction n’est jamais automatique et ça n’est pas parce que le bailleur a proposé une indemnité d’éviction qu’il la paiera spontanément à son locataire.

En principe le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’à ce que le bailleur lui règle l’indemnité d’éviction mais le locataire doit saisir le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction.

Le délai de prescription est de deux ans à compter de la date de prise d’effet du congé passé ce délai sa demande sera prescrite et il ne pourra pas obtenir d’indemnité d’éviction.

La seule délivrance du congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction ne vaut pas reconnaissance du droit au locataire à cette indemnité, il appartient donc au locataire d’être extrêmement prudent et de saisir le Tribunal Judiciaire rapidement.

La Cour de Cassation sur ce point est très claire puisqu’il a jugé dans un arrêt du 30 mars 2017 :

« Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu qu'il résulte des articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce que le locataire, qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit agir avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné et que le seul fait de délivrer un congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-9 du même code ne vaut pas reconnaissance de ce droit à indemnité et relevé que M. X... n'avait pas demandé le paiement d'une indemnité d'éviction avant l'expiration du délai de deux ans, la cour d'appel en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction était prescrite et que M. X... ne pouvait plus se prévaloir, fût-ce par voie d'exception, du droit au maintien dans les lieux qui en est le corollaire ; »
(Cass 3ᵉ Civ, 30 mars 2017, n° 16-13.236)

L’expertise judiciaire interrompt la prescription biennale, mais il est préférable de présenter une demande au fond du paiement de l’indemnité d’éviction.

En revanche dès lors que le locataire conteste le congé et sollicite même par voie de conclusions son paiement sa demande interrompt la prescription.
(Cass 3ᵉ Civ. 7 février 2019 n°17-31.807 : « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que le congé donné pour le 30 novembre 2011 avait été contesté par le preneur par conclusions du 3 avril 2013, soit dans le délai de deux ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé)

Cette solution se situe dans la droite ligne d’une autre décision de la Cour de Cassation qui avait jugé le 10 décembre 2008 :

Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que, par sa contestation du congé formée en défense à l'action principale engagée par la société bailleresse devant le tribunal, la société Canon Shoes II avait conservé la possibilité de former à toute hauteur de la procédure une demande en paiement de l'indemnité d'éviction et que, cette demande, bien que formée plus de trois ans après la date d'effet du congé, ne se heurtait pas à la forclusion prévue à l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce ;
(Cass 3ᵉ Civ 10 décembre 2008, n° 07-15.241)

Il faut donc être très attentif à la saisine du Tribunal judiciaire d’une demande de paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai de 2 à compter de la date de la prise d’effet du congé.

Enfin, il faut rappeler la nouvelle rédaction de l’article 2239 du Code civil qui énonce :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. »

Quand le bailleur doit-il la régler ?

L’article L.145-28 du Code de commerce énonce :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'État, en application de l'article L. 145-56. »

Le principe est donc que jusqu’à ce que le bailleur règle l’indemnité d’éviction le locataire peut rester dans les lieux loués.

Le bailleur peut régler l’indemnité d’éviction au locataire ou entre les mains d’un séquestre et à compter de ce règlement le locataire doit libérer les lieux dans un délai de 3 mois.

Lorsqu’un séquestre est désigné et il est préférable qu’il le soit, il règle l’indemnité d’éviction au locataire en contrepartie de la remise des clés, sur justificatif du paiement des loyers et impôts et des réparations locatives.

L’article L.145-29 prévoit concernant le paiement de l’indemnité d’éviction un système de publicité comptable à celle de la vente d’un fonds de commerce.

Enfin si le locataire ne remet pas les clés à la date fixée, le séquestre peut retenir 1% de l’indemnité d’éviction par jour de retard.