Clause résolutoire et expulsion du locataire

Si le manquement reproché au locataire est l’absence de paiement des loyers la mise en demeure est un commandement de payer.

Si le manquement n’est pas le défaut de paiement des loyers la mise en demeure est une sommation.

La mise en demeure, sommation ou commandement, doit mentionner l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire si l’infraction persiste dans le délai d’un mois.

Elle doit également reproduire les termes de la clause résolutoire.

L’intérêt de la clause résolutoire est de prévoir que si l’infraction persiste le bail est résilié de de plein droit et la clause résolutoire acquise. 

Toutefois, pour produire ses effets et que le bail prenne fin l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée judiciairement.

Ainsi après avoir délivré un commandement de payer, ou une sommation selon la nature de l’infraction, et que le locataire a persisté le bailleur devra alors saisir le Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement des loyers arriérés et l’expulsion du locataire compte tenu de la fin du bail. 

S’agissant d’un défaut de paiement des loyers la procédure est alors la suivante : constatation de l’infraction par le bailleur, délivrance d’un commandement de payer, persistance de l’infraction au-delà du délai d’un mois, saisine du Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du défaut de paiement des loyers il faut préciser que le locataire a toujours la possibilité de demander des délais de paiement et les obtenir en vertu de l’article 1343-5 Du code Civil qui énonce :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » 
 
Le locataire peut aussi obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire par application de l’article L.145-41 du code de commerce qui énonce :

« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge »

Dans ce cas le Juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder délais de paiement pour régler l’arriéré de loyer.

Il accordera un échéancier au locataire pour régler l’arriéré, mais aussi le loyer courant les effets de la clause résolutoire seront suspendus sous la condition que le locataire respecte l’échéancier.

À défaut du respect d’une seule échéance la suspension des effets de la clause résolutoire prendra fin ce qui signifie que le bail sera résilié à la date d’acquisition de la clause résolutoire et le bailleur pourra exécuter la décision condamnant le locataire au paiement des loyers arriérés et l’expulsant.